マンションを購入して家賃収入で生活できる?仕組みと成功パターンを解説

マンションを購入したら家賃収入はいくらになるのか

誰もが一度は夢を見る家賃収入。しかし、実際のところ不労所得というものは成功しづらいというイメージが多いのではないでしょうか。

そして、その不動産投資の仕組みが浸透していないことも事実。サラリーマン大家の間では、マンションを購入し、部屋を貸すことで毎月決まった賃料を受け取れる賃貸による家賃収入という方法が注目されています。

実際、どの程度収入があるのでしょうか?その仕組みと落とし穴について解説していきます。

サンプルを例にどのような仕組みなのか全体像を把握してみる。

結論からいうと、条件として絶えず満室をキープし、そのマンションに需要があり続ければ可能になります。

例えば、960万円のマンションをひと月8万円で貸したとします。
(但し、表面上の金額での試算)

この場合、約10年で投資額を回収し、その後の賃料は全て収入になります。さらには自分の所有不動産の為、いざとなれば売却することでさらに現金を回収することができます。年収にすると120万円になり、それが売却するまで毎月手元に入ってくるのです。
つまりは、マンション投資の年収はひと月の賃料×12か月分ということになります。

空室続きで大赤字

マンション投資の場合、そのマンションを誰かが借りることで初めて利益が生まれます。空室のままでは一銭にもならず、ローンを払い続けるだけなく、それにかかる税金等一式の負債を背負うことになります。最悪の場合その購入した物件を競売にかけなくては……などということもあり得ます。
投資物件選びは慎重に、そしてたくさんの物件を見比べて判断していきましょう。

投資マンション選びの基本

まだまだ賃貸収入の仕組みに対する知識が浸透していないせいか、不動産投資に後ろ向きの人も多くみられます。

ただ、成功している人がいるのも事実です。なぜ成功しているのか。その方法とは、投資家ごとに基準や好き嫌いはあるかもしれませんが物件の立地周辺状況を見極めているのです。

利回りと需要のバランスが大事

つまりは机上の利回りだけで判断していないということです。もちろん利回りを気にしないということではありません。利回りが高いほどもちろん魅力はあります。それよりも駅から徒歩圏内であることや、週辺施設が充実していることなど、将来売却することを想定した場合も、利回り同様に考えるべき大切なポイントなのです。

その場合、ターゲット問わず、その地域柄を考慮し幅広い需要に対応できる物件に投資すべきであり、その最優先事項が「駅徒歩圏内」ということになります。乗降者数の多い駅近の物件などは需要があるという判断ができ、物件選びのポイントになってきます。

さっそく物件を探してみよう

いい物件の探し方は、利回り最優先ではなく、立地やそのエリアの利便性、将来性に注目し、購入すべきです。それでは自分が購入したい物件の最寄り駅の周りにはどれほどの物件が売りにでているのでしょうか。

地域のことは地元の不動産屋が詳しい

投資セミナー等で紹介してもらえる物件もありますが、自らたくさんの物件を見て判断したい場合、地元の仲介業者や大手の仲介業者に尋ねるのが一番数多く紹介してもらえるでしょう。あらかじめ投資が目的ということを伝えておけば、想定の利回りやその周辺状況について詳しく教えてもらえるかもしれません。

そこでしっかりプランニングを考え、購入という流れになります。またその仲介業者にその物件の集客を委託することも可能です(賃貸仲介として手数料が発生するため快く受け入れてくれるであろう)。気に入った物件があったとしても即断をせずに、しっかり考え、分からないことはなんでも相談しましょう。

こんな投資は良い?悪い?

「利回り=収入」になるため、この数字を追い求める気持ちも分かります。ただ、この数字を高く算出するためには賃料も比例して高く設定する必要があります。その賃料で借り手が見つかれば良いですが、借りる側はもちろん少しでも安くて良い場所を借りたいと考えています。その周辺の賃料相場を無視し、利回りのために賃料を設定した場合、ほぼ埋まることはないでしょう。マンションを借りたい人は少しでも安い物件を求めているからです。つまりその賃料でしか利回りがとれないような物件は「悪い」投資ということになります。

逆に、あえてこれから駅周辺環境が好転しそうな駅前マンションを購入し、相場相当で貸しながら常に低い空室率、そして駅周辺環境が整い好転すると同時に土地の価値が上がり、賃料も高く設定でき、売却では大きなキャピタルゲインを得るということもあります。これが「良い」投資になります。
上記は一例ですが、良い投資と悪い投資がどんなものなのか、イメージが付いたと思います。

まとめ

子供の将来の為、自分たちの老後の為、理由は様々です。その中でマンション投資というものは、自分の目利きや判断で成功を手にすることができる投資方法です。

今回の記事ではその物件選びで気を付けるポイントについてご紹介しました。思わぬ落とし穴に落ちてしまわないよう、信頼できる不動産屋さんとしっかり考え購入していきましょう。